A la hora de adquirir una vivienda, ya sea de segunda mano o nueva, lo primero que se debe hacer, entre otras muchas cosas, es consultar los Estatutos de la Comunidad de Propietarios en el Registro de la Propiedad, si no se encuentran inscritos se deberá pedir una copia al vendedor.
Los Estatutos son el conjunto de normas que se deben cumplir en una determinada comunidad de propietarios. Se establecen para regular el uso o destino de la totalidad del edificio, incluyendo sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, así como gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones tal y como se menciona en el Artículo 5.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.
“…los Estatutos son el conjunto de normas existentes en una comunidad de propietarios …”
No hay que confundir los Estatutos con los Reglamentos de Régimen Interior que se mencionan en el artículo 6 de la LPH, donde están regulados diferentes aspectos de la convivencia y el funcionamiento interno de la Comunidad, así como sus elementos comunes, servicios, etc. Estos reglamentos pueden aprobarse o modificarse con el acuerdo de una mayoría simple.
Por otro lado, para que los Estatutos sean oponibles a terceros, es decir, que al adquirir la propiedad se tenga la obligación de su cumplimiento, deben estar correctamente inscritos en el Registro de la Propiedad, en cuyo caso se tendrá que respetar y cumplir las normas que contenga el texto y se aplicarán directamente una vez se firme el contrato, sin que se pueda alegar desconocimiento del mismo.
En el supuesto de que no estén inscritos y el vendedor haya hecho entrega de una copia, o si fue la propia Comunidad la encargada entregar estos documentos de forma efectiva, tampoco se podría eximir del cumplimiento obligatorio por desconocimiento.
Requisitos para modificar o para aprobar los estatutos
Aunque es un documento habitual, no todas las comunidades tienen uno. No requiere la unanimidad de los propietarios del edificio para ser aprobado. Es casi imposible conseguir el voto de forma unánime para suscribir una norma, ya que puede limitar los intereses de algunos propietarios y puede llegar a convertirse en una auténtica quimera. Esta circunstancia está contemplada en el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Por otra parte, sí es posible modificarlo, pero para ello sí se requiere un acuerdo unánime, como señala el ya citado artículo 17.6 de la LPH. Es posible realizar una modificación de los Estatutos existentes por unanimidad. Además, se pueden aprobar unos estatutos completamente nuevos que sustituyan a los anteriores y que no se llegue a producir su inscripción inmediatamente. En este caso, si hubiera cambiado la titularidad de algún piso o local entre la aprobación de una modificación y su inscripción, el registrador podría exigir la ratificación del acuerdo por parte de los nuevos propietarios.
La ley de propiedad horizontal y estatutos
Los Estatutos pueden entenderse como adaptaciones de la Ley de Propiedad Horizontal, en la que se incluyen normas muy específicas, detalladas con una extensa casuística jurisprudencial sobre temas como: las obligaciones de los propietarios en el pago de provisiones de fondos para gastos, derecho de votación, servidumbre de paso, sobre la repartición de gastos generales, etc.
Por ello, es la ley que prevalece siempre y se aplica cuando no hay Estatutos, que nunca podrán contradecir la LPH y siempre tendrán que respetar y tener en cuenta los criterios impositivos o de orden público establecidos.
Las normas que suelen incluir los Estatutos son las relativas a los posibles usos de las distintas propiedades, así como el derecho de dominio de la propiedad, especialmente de los locales de negocio: prohibir determinados tipos de negocios en locales, prohibir o instalar despachos en viviendas, etc. También incluye legislación sobre diferentes aspectos relacionados con la gestión de la propiedad como: los permisos necesarios para la realización de obras sin necesidad de acuerdo de la junta de propietarios, modificación del destino de locales a viviendas, segregación o agregación de propiedades, recargos por morosidad, etc.
Fijación de normas que constituyan una prohibición genérica
Habitualmente, este tipo de reglas se dan por la necesidad por parte de su propietario de una restricción de la libertad de uso una vivienda o local, lo que puede conllevar un conflicto de intereses entre los propietarios y la Comunidad.
En este supuesto, es muy probable que surja la necesidad de recurrir a los tribunales, donde presumiblemente se anularán estas cláusulas prohibitivas si se hace una interpretación restrictiva de la ley. Por esta razón, es recomendable que el texto sea claro y conciso, exponiendo detalladamente las circunstancias que han motivado dicha restricción.
Esperamos que esta información le haya sido útil. Si necesita más información no dude en contactar con nosotros.