Muchos arrendadores aseguran que se han visto obligados a reducir el precio del alquiler y hasta hay quienes han dejado de cobrarlo debido a las dificultades económicas derivadas de la crisis provocada por la Covid-19.
Desde el pasado marzo de 2020, la mayoría de los inquilinos y especialmente los arrendatarios de locales comerciales, han necesitado una reducción de la cuota o incluso han solicitado moratorias en los pagos para poder hacer frente a las continuas limitaciones económicas que conlleva esta situación.
Pero, ¿Qué consecuencias fiscales tienen estos acuerdos?
La legislación de ambos impuestos disponen mecanismos para compensar el impago, como puede ser la deducción de saldos de dudoso cobro en el IRPF (art. 23.1.3º Ley 35/2006), o de la modificación de la base imponible en el IVA (art. 80.Cuatro Ley 37/1992). No siempre será posible acogerse a la normativa. Por esto, es conveniente exponer que no estamos ante un impago y demostrar que se trata de un acuerdo entre arrendador y arrendatario. Examinamos los diferentes casos:
Modificar el contrato de alquiler o incorporar un anexo
En primer lugar, es imprescindible acreditar que esta renegociación del contrato inicial, ya sea una condonación, moratoria, suspensión, o bien una rebaja del alquiler, se haya documentado debidamente mediante una modificación o añadiendo un anexo en el contrato vigente, no solo para evitar futuros malentendidos, sino que también es fundamental demostrar que existe un acuerdo para poder declararlo correctamente.
Moratoria o condonación del pago del alquiler
Como norma general, Hacienda considera que si se demuestra que se ha llegado a un acuerdo por ambas partes, no se producirá la retribución del IVA durante el tiempo que esté vigente dicha suspensión, moratoria o carencia.
En cambio el IRPF, el arrendador deberá declarar el rendimiento íntegro de sus ingresos alcanzado durante ese tiempo cuando se requiera la nueva renta. Por otro lado, mientras el inmueble se encuentre arrendado, se podrán deducir los gastos necesarios y no procederá la imputación de rentas inmobiliarias durante ese tiempo.
Reducción de la renta del alquiler
Si se ha llegado a un acuerdo el IVA será el correspondiente al 21% del importe de la nueva renta acordada. Si no existe constancia de dicho acuerdo, el mero impago de la renta no impedirá el devengo del IVA.
Retenciones del IRPF y el alquiler
Dependiendo de la condición del inquilino, por ejemplo, si se trata de una persona jurídica, o un empresario o profesional, algunos arrendamientos de inmuebles están sujetos a una retención del 19%.
Esta retención no es obligatoria hasta el momento de pagar la renta, así que si no se ha ingresado durante ese plazo no se producirá dicha retención.
Si se trata de un nuevo acuerdo entre arrendador y arrendatario, la retención se calculará sobre la renta que se pague de acuerdo con el nuevo pacto. Es decir, la retención deberá calcularse y abonarse en Hacienda, sobre el total de la nueva renta acordada. Con ello, el propietario podrá deducir en su declaración del IRPF la retención efectivamente practicada.