Toda comunidad de propietarios tiene que asegurarse de que las viviendas cumplan con todas las condiciones de habitabilidad. Por ello, si se presentan humedades y condicionan la habitabilidad de una vivienda, la responsabilidad es de la Comunidad y por ello, se debe investigar su origen y reparar los desperfectos que haya provocado.
Cuando existen problemas de humedades en las viviendas, principalmente pueden clasificarse en dos grupos: bien humedades producidas por condensación o bien por capilaridad. En ambos casos, empeoran las condiciones de salubridad de la vivienda, hasta tal punto que además pueden llegar a suponer la inhabitabilidad de la vivienda.
Sin embargo, tal y como se explica en el art. 16 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, los propietarios y usuarios son responsables de un correcto uso y mantenimiento de la vivienda. En el caso de las humedades por capilaridad, la utilización de la vivienda como tal no influye, y la reparación de estas humedades será responsabilidad de la comunidad de propietarios.
Sin embargo, en las humedades que están originadas por condensación sí podrían ser responsabilidad del inquilino, y habría que determinar si están provocadas por factores determinados por el uso de la vivienda, como pueden ser una ventilación adecuada, secar ropa en el interior asiduamente, una temperatura de calefacción demasiado alta, etc. Generalmente si se dan en viviendas que no habían tenido ningún tipo de humedad antes, es probable que esté fomentada por un cambio en las costumbres de uso.
Las humedades generadas por capilaridad
Las humedades producidas por capilaridad normalmente se suelen dar en las viviendas de la planta baja o planta sótano del inmueble. Tal y como afirma Enrique Fernández, arquitecto técnico y asesor de Arquitectura del CAFMadrid:
Su trayectoria es vertical, desde la parte inferior de los parámentos, ascendiendo hacia la parte superior. Incluso, en muchos casos, van acompañadas de levantamiento de los solados, lo que comúnmente llamamos “solados bufados”. Estas humedades suelen estar generadas por aguas subterráneas no canalizadas. Estas pueden proceder del propio terreno y su nivel freático, el cual asciende en épocas de lluvia, y desciende en épocas de sequía, o bien, de escorrentías subterráneas.
Por otra parte, también pueden presentarse humedades por una rotura o por averías en la red de saneamiento del inmueble, además si las tuberías de suministro están enterradas pueden producirse fugas de agua y filtraciones.
Las humedades generadas por condensación
Esta clase de humedades pueden producirse en cualquier vivienda del edificio. Habitualmente aparecen en las zonas donde la ventilación es insuficiente: rincones de habitaciones, en las paredes tras los muebles, cortinas, cuadros, etc. Debido a la producción de hongos en la superficie son de color negro.
en invierno, cuando en el exterior hay temperaturas bajas, y en el interior están encendidas las calefacciones. Estas se generan por el diferencial térmico producido por la temperatura del paramento exterior y la temperatura del paramento interior del cerramiento, cuando este no tiene un aislamiento térmico que rompa este puente térmico.
Por otra parte, las humedades por condensación también se pueden presentar en fachadas que reciben poco soleamiento, tanto si están orientadas al norte como las fachadas afectadas por sombras provocadas por otros edificios colindantes o por arbolado.
Como hemos dicho, en cualquier caso lo esencial es saber qué tipo de humedad es para saber cómo actuar.