Es frecuente que algunos personajes de ficción se cuelen en el imaginario colectivo y consigan mitificar funciones como las del presidente de una comunidad de vecinos. Al contrario que en la ficción, el presidente tendrá que desempeñar el cargo de forma que facilite la buena convivencia y el correcto funcionamiento de la comunidad.
En Merino resolvemos algunas de las dudas que pueden surgir en torno a esta figura.
¿Quién puede ser elegido presidente?
No todos los vecinos que residan en una comunidad pueden ser presidentes de la misma, sino que exclusivamente podrán optar al cargo los propietarios o copropietarios de las viviendas o locales del edificio. Si en la vivienda reside algún familiar del titular o si se encuentra alquilada a terceros tampoco podrá ser elegido como presidente.
Se trata de un cargo obligatorio y no se puede eximir la aceptación del mismo. El presidente tiene la obligación de cumplir sus funciones para no incurrir en una falta de responsabilidad.
En caso de no poder asumir la responsabilidad, se establece el plazo de un mes desde el nombramiento para presentar alegaciones ante el juez y evitar el cargo si no existe acuerdo en la Junta vecinal para designar a otra persona.
¿Qué pasa cuando el propietario es un banco o empresa?
Únicamente puede elegirse como presidente una persona física, en ningún caso se podrá elegir una entidad jurídica. Dado el caso, la persona designada por la empresa o entidad bancaria, tendrá que aportar un poder notarial vigente en el que se le acredite como representante legal.
¿Cuánto tiempo se puede ser presidente?
Como norma general, un presidente ejerce el cargo durante un año como mínimo. Aunque es posible acordar otro plazo y el tiempo mínimo o máximo puede adaptarse y modificarse dependiendo de los estatutos de cada comunidad o de un acuerdo de la Junta General de Propietarios.
¿Cómo se elige al presidente?
El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal hace referencia a los cargos elegidos para los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios.
El presidente será nombrado entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.
Aunque no es lo habitual, es posible que un propietario se presente al cargo voluntariamente. Para resultar electo se necesita el voto de la mayoría simple de los propietarios asistentes a la reunión y de las cuotas (51%). Si no se alcanza la mayoría exigida o nadie se presenta voluntario, será necesario recurrir al sistema de sorteo o al turno rotatorio como en la mayoría de los casos.
Si se produce el nombramiento de alguien que no sea propietario se darán por nulos los actos que se lleven a término en la comunidad.
¿Se puede nombrar un moroso como presidente?
La Ley de Propiedad Horizontal no impide el nombramiento a deudores ni a demandados por la comunidad cuando es elegido por la comunidad o por el turno establecido.
Sin embargo, si el propietario que se presenta voluntario tiene un procedimiento abierto contra la comunidad o viceversa, esta medida resulta incompatible puesto que el presidente debe representar a la comunidad en la demanda de reclamación del impago de cuotas, con lo que adolece de nulidad de pleno derecho el demandarse a sí mismo.
¿Es posible eximir la obligación del cargo de presidente de la comunidad?
Como ya indicábamos antes, en principio el cargo de presidente es unilateral y obligatorio según la LPH. En el caso de que no se pueda desempeñar el cargo (enfermedad, trabajo, edad…), es necesario que en el plazo máximo de un mes desde el nombramiento, acredite ante el juez la causa que le impide ejercer como presidente. El juez resolverá el caso en función de las pruebas aportadas como eximentes.
¿Se puede exonerar del pago de cuotas al presidente por ejercer el cargo?
Para eximir del pago de las cuotas de la comunidad al presidente, es necesario que la comunidad lo acuerde por mayoría simple de propietarios y cuotas ya que se trataría de un acto de administración.
¿Qué funciones tiene el presidente de la comunidad?
Su principal función es la de representante legal de la comunidad, lo que implica que es responsable de los contratos y obras, convocar las juntas oportunas, firmar el acta de acuerdos y certificar el pago de cuotas y/o deudas…
¿Qué hacer si el presidente incurre en “abuso de poder”?
En ocasiones, la realidad supera a la ficción y nos encontramos con un presidente de la comunidad que podría tener su propia ficción televisiva. Según el artículo 7 del Código Civil para que exista abuso de derecho, se debe de generar un daño, por acción u omisión, a un tercero. También en este sentido, el artículo 18.1 LPH establece que toda decisión de la junta de propietarios, y por tanto del presidente, que pueda representar un abuso de derecho podrá ser impugnada y susceptible de trasladar el caso a los tribunales.
En cualquier caso, la junta directiva, y por extensión el presidente, únicamente puede realizar los gastos que previamente hayan sido autorizados por el resto de los propietarios. Por ejemplo, un presidente que decide cambiar la puerta del portal sin necesidad o previo acuerdo de la junta, estaría incurriendo en un abuso de derecho.
Únicamente se puede hacer uso del capital de la comunidad sin necesidad de autorización cuando se trate de un caso urgente, que requiera la ejecución inminente de una medida que no puede aplazarse, como la reparación de una cornisa con riesgo de desprendimiento.
¿Quién puede sustituir al presidente en caso de ausencia?
Según la Ley, siempre y cuando los tiempos de ausencia no sean largos, será el vicepresidente quien asuma las funciones del presidente. Por esta razón, el cargo de vicepresidente es importante aunque sea opcional. Sin embargo, si se diera una ausencia prolongada, lo más recomendable es iniciar el nombramiento de un nuevo presidente para que la comunidad se desarrolle con normalidad.